با سلام لطفا در صورت تمایل ثبت نام کرده و از مطالب سایت حقوقی لذت ببرید.

امروزه یکی از شایع ترین دعاوی در باب املاک، دعوا الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه اجرای آن پدیدار شده است به طوری که بعضا ممکن است اجرای حکم بلا تکلیف مانده و محکوم علیه را سرگردان سازد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام اورا را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می خواهد 

 

دعوی الزام با تنظیم سند رسمی از دعاوی میباشد که دارای پیچیدگی قانونی و نیاز به تخصص داشته و غالبا با دعوی متقابل خوانده و یا ایرادات مواجه میگردد به دلیل آنکه شناخت شرایط الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه الزام به تنظیم دارای اهمیت فراوان میباشد در این مقاله بیشتر نکات کاربدی ابتدائی  طرح دعوی الزام به تنظیم سند مورد توجه قرار میگیرد.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال


 

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟ یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. 

انواع دعاوی الزام به تنظیم سند


 

با توجه به تعدد در موارد بصورت کلی  این دعوی به شکل ذیل قابل تفکیک هستند

 

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

الزام به تنظیم سند رسمی  ملک

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

الزام به تنظیم  سند رسمی مشاعی

این دعوی گاها بصورت  انفرادی مطرح میگردد و در اکثر موارد با خواسته های دیگر طرح میگردد مانند تفکیک اخذ پایان کار ابطال سند و تنظیم سند انتقال تحویل مبیع اجبار به انجام تعهد و.........

مقدمات در باب شناخت دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال


 

طبق ماده 220 قانون مدنی ، متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون عقد حاصل می شود ، ملزم می باشند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابرین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع  سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند و یا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین ،  تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد 

دادگاه صالح برای رسیدگی 


 

خواهان برابر مواد ۱۰، 12 و 26 قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

مواد قانونی و اصول مورد استنا د دعوی الزام به تنظیم سند 


 

در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد 10، 190، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:

بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»

همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، «برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌:

۱- قصد طرفین و رضای آنها.

۲- اهلیت طرفین‌.

۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.

۴- مشروعیت جهت معامله‌«

ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

مواد 219، 222 و 223 قانون مدنی نیز به شرح ذیل است:

ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند.»

ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود.»

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند


 

1.  احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد)

2. احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات

3. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت)و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک

4. احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود :ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین

5. احراز هویت وشناسای فروشنده وخریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت

 

نکات کاربردی در طرح دعوی الزام به  تنظیم سند رسمی انتقال


 

این دعوی مالی است وهزینه دادرسی در آن بر اساس  جدول نرخ  نقل و انتقال  محاسبه میگردد اگر چه شما میتوانید این دعوی را بر اساس  خواسته 5100000000 ریال مقوم نمائید.

در دعوی الزام به تنظیم سند مشاعی باید کلیه مالکین  مشاعی طرف قرارداد قرار گیرند.

در این دعوی در صورتی کهمالکیت  از آن خوانده دعوی نباشد دعوی شما رد میگردد.

در صورتی که پس از استعلام از اداره ثبت مالکیت مشاعی مالکیت از آن نفران دیگری نیز بود خواهان میتواند در الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی تا پایان جلسه اول رسیدگی در خواست جلب ثالث به اعتبار اشخاص و مالکین جدید دهد تا دادخواست رد نگردد.

اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان میباشد نه تنظیم سند رسمی.

پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.

خسارت عدم انجام تعهد در الزام به تنظیم سند قابلیت طرح توامان را با دادخواست اصلی دارا است.

ادعای جعل انکار و تردید در دعوی الزام به تنظیم سند و در خواست کارشناسی تا پایان جلسه اول مقدور است.

مزایای استفاده از وکیل متخصص در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 


 

استفاده از دانش و اطلاع از نحوه دفاع

1. مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود ب حضور وکیل کمتر میباشد.

2. نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی با حضور وکیل نخواهد بود.

3. وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.

4. در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

5. در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام  خریدار در محضر اقدام کند.

 

 

Comments