با سلام لطفا در صورت تمایل ثبت نام کرده و از مطالب سایت حقوقی لذت ببرید.

<p;">با سلام  در این مقاله  سعی گردیده است تا مطالب کاربردی در ارتباط با تخلیه ملک استیجاری نحوه تخلیه و اخذ دستور تخلیه و طرق اجرای آن بحث نماییم

منظور از دعوای تخلیه این است که مالک مال غیرمنقول، علیه متصرفی که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است طرح می شود. یکی از مهمترین حالت این دعاوی مورد ی است که مستاجر  پس از انقضای قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکرده است و موجر خواستار تخلیه ملک خود می شود. یک حالت دیگر که ممکن است رخ دهد این است که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد . قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 وقانون مدنی. موضوع عقد اجاره در بخش املاک به دو دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می

شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و تجارت قانون مصوب 1356 و در بخش اجاره محل سکونت قانون مصوب 1362 حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال 1376 منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حکومت دارند.قوانین فوق مواردی را مشخص کرده است که موجر یا مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند و تخلیه عین مستاجره را بخواهند.

تخلیه در قانون مدنی ایران صور متعددی را دارد مانند خلع ید رفع تصرف و... اما آنجه مورد بحث است تخلیه برای املاک استیبه شرح ماده 446 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­ دهنده را موجر و اجاره­ کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره. در خصوص نکات کاربردی اجاره به اجاره نامه و شرایط و ضوابط تنظیم آن مراجعه فرمائید.جاری است.

این رابطه قراردادی که بین مالک و مستاجر  میباشد بنا بر دلایلی یا فسخ گردیده و یا اتمام یافته میگردد  در خصوص مورد این مقاله و مبحث مذکور صورتی از مسله  مد نظر است که یا موجر بنا بر دلایلی درخواست تخلیه میدهد این موارد شامل

  •  تخلیه به دلیل انقظای مدت اجاره 
  • عدم انجام تعد طرف مقابل  
  • عدم پرداخت اجاره بها میباشد

ولیکن مستاجر نیز  در بعض اوقات در خواست دهنده تخلیه است و  دلیل آن میتواند عدم بهره برداری از ملک و انتفاع از آن به دلیل خرابی و یا عدم انجام تعد مالک و یا انقظای مدت اجاره میباشد  که به تفصیل بیان میگردد.

مطابق با بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394/09/16  رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.

 دستور تخلیه فوری پس از پایان مدت اجاره  


 

اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد. 

همانطور که در فوق اشاره گردید برای رسيدگي به درخواست تخليه عين مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني باشد، به موجب مقررات قانون شوراي حل اختلاف، در صلاحيت شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاري و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پيشه و سرقفلي باشد مرجع درخواست تخليه دادگاه محل خواهد بود. همچنين به موجب مقررات شوراي حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخليه ملك مورد اجاره به طرفيت دواير، سازمان‌ها و نهادهاي دولتي مطرح شود شوراي حل اختلاف فاقد صلاحيت رسيدگي است و مرجع رسيدگي به آن دادگاه محل خواهد بود.

پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و... از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.

شرایط و مدارک  صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف


 

اخذ دستور تخلیه  از مستاجر در شورای حل اختلاف مربوط به صرفا انقضای مدت اجاره میباشد

اجاره نامه باید رسمی باشد و شهود ذیل آن را امضا کرده باشند

ارایه سند مالکیت و یا  رونوشت سمت نمایندگی یا وکالت باید وجود داشته باشد

مدارک هویتی در خواست دهنده باید ارئه شود

 تودیع ودیعه مستاجر در صندق دادگستری قبل از اجرای تخلیه ملک توسط موجر باید صورت پذیرد.

نحوه اجرای دستور تخلیه مستاجر


 

پس از صدور دستور و ابلاغ با مستاجر  ابلاغ میگردد که ظرف یک هفته باید ملک را تخلیه نمایید در غیر این صورت توسط مامور اجرا و با همانگی نیروی انتظامی قفل ساز اقدام به اجرای دستور و تخلیه ملک را مینمایند

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها


 

در این فرض اگر مستاجر به مدت سه ماه از پرداخت اجاره بها استنکاف ورزد موجر میتواند  در خواست صدور حکم تخلیه را بخواهد که این مورد با دستور تتخلیه متفاوت میباشد  حکم تخلیه در این خصوص از تشریفات متعدد و بیشتری بر خوردار میباشد و مدارک لازم نیز مطابق با گفتار بالا میباشد در خصوص دلیل اثبات عدم پرداخت اجاره نیز  موجر  لزومی بر اثبات ندارد و با اضهار نامه نیز میتوان  این مورد را اثبات نمود و در این فرض خوانده دعوی باید اثبات نماید که اجاره را پرداخته است

شرط فسخ قرار داد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره


 

از نظر قواعد عمومی، فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف برطبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم می زند.بنابراین، چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است.پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری بیهوده.

ولی در قانون روابط موجر و مستاجر، که پایان مدت اجاره رابطه ی حقوقی بین دو طرف را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستاجر اجاره را تجدید کند، فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستاجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده.برعکس،مستاجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب ادامه اجاره ندارد و می تواند هرگاه بخواهد، به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند.پس فسخ در مورد او تنها به معنی مرسوم خود،یعنی برهم زدن قرارداد اجاره، بکار می رود.

اجاره نامه های تنظیمی در  املاک داری این شرط میباشند که تفاوتی با فرض بالا نداشته و صرفا عنوان موضوع را معیین مینماید و نکته دیگر در مورد فسخ آن است که با فسخ قرار داد اجاره خاتمه یافته است و پرداخت اجاره  بعد از انجام تعهد تاثیری بر فسخ اجاره نامه ندارد اگر چه در قوانین صرف پرداخت نکردن سه ماه از اجره ملک حق تخلیه را برای موجر ایجاد مینماید.

تامین خواسته از ودیعه مستاجر قبل از تخلیه


 

در صورتی که موجر دارای طلب اعم از اجاره و قبوض و شارژ باشد میتواند  اقدام به تامین خواسته نماید و ودیعه مستاجر را که تامین کرده در صندوق دادگستری توقیف نامید تا با اطمینان خاطر اقدام به تخلیه ملک نماید و از بروز احتمال ضرر جلوگیری نمایید.

نکات کاربردی در خصوص تخلیه عین مستاجره


 

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذیل قرارداداجاره املاک مسکونی ، که قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی مینمایند ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کردو نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.

در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد.

در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای ‌مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک(موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از ‌آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

آیا نیاز به اضهار نامه در تخلیه مستاجر هست

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام‌ یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

مزایای وکیل در تخلیه ملک


 

عدم اصاله دادرسی و سرعت در اجرای حکم

عدم نیاز به حضور در هیچ یک از مراحل دادرسی

تطبیق موضوع وطرح نقشه راه موثر در پرونده از مزایای داشتن وکیل دادگستری است.

Comments

Comments  

+3
محسن آذر 18, 1395
سلام در صورتی که پس از انقظای مدت اجاره مستاجر هنوز نشسته باشد ما چگونه بایذ اقدام به تخلیه و اخذ اجرت المثل کنیم