با سلام لطفا در صورت تمایل ثبت نام کرده و از مطالب سایت حقوقی لذت ببرید.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند.

ا توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شو د فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این

حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ 

به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد

 و در صورتی که توافقی نباشد قانون گذار نیز پیش بینی فسخ معامله را نموده است و در مواد متعدد در مورد حق فسخ معامله سخن رانده است مانند استهاده از  شرط فعل و مقدور نبودن شرط فعل و یا در مبحث اجاره آنجا که  بهر وری و انتفاع از مورد اجاره نباشد لذاقانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند.

نحوه فسخ معامله اعم از ملک یا خودرو و ......


 

در این موارد صرف نظر از ماهیت امر معامله  در صورتی که بین طرفین شرط فسخی باشد اقدامات ذیل را باید جهت نیل به مقصود در دعوی فسخ معامله انجام داد.

ارسال اظهار نامه و اعلام به طرف معامله مبنی بر  فسخ معامله

ارائه دادخواست مبنی بر تنفیظ دعوی فسخ معامله

اثبات  تحقق شرط در خصوص فسخ قرارداد که در این باب باید احراز گردد که شرط فسخ در عالم خارج تحقق یافته و بر اساس آن فروشنده و یا خریدار اقدام به اعلام فسخ معامله ملک و یا خودرو و... نموده است

تفاوت فسخ و ابطال در چیست


 

 در فسخ قرارداد معامله نفس آن صحیح بوده ولی در ابطال از اول کار معمله بصورت صحیح انعقاد نگردیده و باطل میباشد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوی فسخ معامله 

دادگاه صالح در دعوی فسخ  دادگاه محل وقوع ملک و یا محل انجام تعهد بسته به موضوع ان است.

شرایط فسخ قرارداد چیست


 

1- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

2- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

3- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

آثار فسخ


 

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است.

موارد فسخ معامله


 

 حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

 1- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

 2- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

 3- طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینى هر دو یا یکى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

 4- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

 5- فروشنده یا خریدار شرط کند که کارى انجام دهد، یا شرط کند مالى را که مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

 6- در جنس یا عوض آن عیبى باشد. (خیار عیب)

 7- معلوم شود مقدارى از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگرى است که اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خریدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

 همچنین اگر معلوم شود مقدارى از چیزى که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)

 8- فروشنده خصوصیات جنس معینى را که مشترى ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشترى خصوصیات عوض معینى را که مى‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طورى که گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

 9- مشترى پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

 10- اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

11- فروشنده نتواند جنسى را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبى که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)

نکات کاربردی در فسخ معامله ملک


 

فسخ امری فوری است و به محض وقوع باید اعمال گردد  لذا احمال و فراموشی در اقدام فوری اعمال حق  مذکور منجر به رد دعوی فسخ معامله میگردد.

دعوی فسخ معامله موضوع مالی است و بر اساس ان هرینه دادرسی اخذ میگردد.

در صورتی که در قرارداد ذکر گردد که کلیه خیارات ولو خیار غبن از طرفین ساقط گردید دعوی فسخ  رد میگردد

اثبات وقوع فسخ از ضروریات دعوی فسخ است که بسته به موضوع نحوه اثبات و دفاع متفاوت است.

اگر فروشنده بفهمد در عوضى که گرفته است، عیبى وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

1- موقع خریدن، عیب مال را بداند.

2- به عیب مال راضى شود.

3- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبى داشته باشد، پس نمى‌دهم و تفاوت قیمت هم نمى‌گیرم.

4- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبى که دارد مى‌فروشم، اما اگر عیبى را معین کند و بگوید که مال را با این عیب مى‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگرى هم دارد، خریدار مى‌تواند براى عیبى که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

نحوه اعلام فسخ اینگونه است که ابتدا مراتب فسخ از سوی خواهان به وسیله اظهارنامه ارسال می گردد و بعد از دادگاه صدور حکم بر تایید فسخ معامله خواسته می شود ودر دادخواست معمولاً قید می شود مراجعات مکرر به خوانده داشته که نامبرده از پذیرفتن فسخ امتناع می ورزد و در ستون دلایل و پیوست دادخواست از اظهارنامه استفاده می شود.

در همه موارد امکان فسخ معامله نمیباشد و باید تفاوت قیمت پرداخته شود.

مزایای استفاده از وکیل در دعوی فسخ


 

عدم اطاله رسیدگی

عدم نیاز به حضور در مراحل رسیدگی

پیگیری امور اجرایی

استفاده از دانش و تبحر وکیل

Comments