با سلام لطفا در صورت تمایل ثبت نام کرده و از مطالب سایت حقوقی لذت ببرید.

از نتایج اصل آزادی اراده آن است که مردم آن گونه که در انجام معاملات خود قادرند تا بدون در نظر داشتن قالبی خاص برای قراردادهای خویش آنچه را که اراده کرده اند در عالم حقوق اعتبار بخشند در ثبت و تنظیم معاملات نیز به جز در موارد استثنایی مانند عقود و معاملات راجع به املاک و... در انتخاب نوع سندی که قصد تنظیم آن را دارند اعم از عادی یا رسمی آزادانه تصمیم بگیرند.با این وصف تمایل عمومی آن است که با توجه به آثار و فواید ثبت رسمی معاملات از جمله تثبیت مالکیت و جلوگیری از جعل و کلاهبرداری و اختلافات احتمالی در آینده معاملات شان را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند و از اعتبار آن به عنوان سند رسمی برخوردار شوند.به رغم این تمایل عمومی و سایر نتایج مثبت ثبت رسمی اسناد برای اشخاص و دولت قانونگذار تاکنون برای حذف تشریفات زائد و دست و پاگیر و تشویق بیشتر مردم برای انجام معاملات رسمی اقدام شایسته و بایسته یی به عمل نیاورده و هرازگاه نیز اگر گامی به جلو برداشته است با مقاومت مراجع اداری ذی نفع یا تحرکات به اصطلاح محتاطانه در

تفسیر و اجرای قانون این اقدام عقیم مانده است.و بر این منوال است قانون تسهیل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱/۶/۸۵ مجلس شورای اسلامی که برخلاف روح حاکم بر قانون و فلسفه وجودی آن یعنی آسان کردن تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی قانون مصوب با تفاسیر سختگیرانه قاتل جانی شد به جای قاتق نان.

● شرح ماجرا

در ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی که از این پس به اختصار قانون می نامم، آمده است؛ دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند.

الف) گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره (۸) ماده (۱۰۰) اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور

ب) اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل ها و مراتع و آبخیزداری کشور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع، در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها

ج) دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل و انتقال عین املاک، مفاصا حساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده (۳۷) قانون تامین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسوولیت تضامنی خواهند داشت.

 

تبصره- در موارد مذکور در ماده فوق مراجع ذی ربط مکلفند در تاریخ مراجعه، به مراجعه کنندگان گواهی وصول تقاضا، تسلیم و ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ صدور گواهی یادشده پاسخ آن را صادر نمایند. اعلام نظر مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی باشد در غیر این صورت ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.

منطوق ماده مذکور دلالت دارد؛

۱) دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد انتقال عین اراضی و املاک به جز در موارد مذکور در ماده فوق در اخذ سایر استعلامات معمول در قبل از تصویب این قانون تکلیفی ندارند.

۲) در صورت تعهد انتقال گیرنده به پرداخت بدهی های احتمالی و قید آن در سند تنظیمی مفاصا حساب های مالیاتی بدهی و موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی ضروری نمی باشد.

۳) تکلیف دفاتر به تنظیم سند در مواردی که مراجع ذی ربط مورد استعلام از دادن پاسخ در مهلت مقرر و یا اعلام نظر موجه و مستند به دلایل قانونی امتناع کنند.

و در اینجا است که طرفداران قانون تسهیل به عنوان قانون سهولت در مقابل مخالفان خود در تفسیر قانون با اجرای باصعوبت به صف آرایی می پردازند.

▪ نظر مخالفان

۱) همان طور که در ماده یک قانون تسهیل تصریح شده موضوع این قانون صرفاً تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک است لذا تعمیم آن به سایر اسناد مانند اسناد اجاره، رهن، وقف، تقسیم نامه و... فاقد محمل قانونی است.

۲) با توجه به سکوت قانونگذار در مورد سایر اسناد و عدم نسخ قوانین سابق در این قانون تنظیم هر نوع سند به استثنای آنچه در این قانون به آن تصریح شده مانند انتقال عین اراضی و املاک، نقل و انتقال تلفن ثابت و همراه و... کماکان مشمول تشریفات و مقررات گذشته بوده و اخذ کلیه استعلامات و ارائه مدارک معمول در زمان قبل از تصویب این قانون ضروری است.

۳) به موجب ماده ۹ آیین نامه سابق قانون تسهیل،هرگونه انتقال بلاعوض و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم نامه (غیر از حبس)، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی و اعلام نظر به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک معاف می باشد، لکن دفاتر اسناد رسمی مکلفند نشانی محل وقوع ملک را طبق اظهار متعاملین در سند تنظیمی قید نموده و حداکثر تا پایان ماه بعد تصویر سند تنظیمی را حسب مورد به اداره امور مالیاتی یا اداره تامین اجتماعی شهر مربوط ارسال نمایند.لکن آیین نامه مذکور در مورخ ۲/۱۱/۸۷ به شرح ذیل اصلاح و مقرر گردید؛ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، معاف می باشد.قانونگذار در اصلاحیه اخیر خود که نسبت به ماده ۹ آیین نامه قانون تسهیل معمول نموده به عنوان آخرین اراده تقلیلی با حذف معافیت دفاتر از اخذ هرگونه گواهی و اعلام نظر در تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی شود از قبیل اجاره، رهن، تقسیم نامه و... که در ماده ۹ آیین نامه قبل از اصلاح پیش بینی شده بود در مقام بیان نتیجتاً ضرورت اخذ گواهی ها و اعلام نظرهای مراجع ذی ربط سابق را ضروری دانسته است.

▪ نظر موافقان

۱) روح حاکم بر قانون تسهیل، سهولت در انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی و حذف تشریفاتی است که با وظایف ذاتی دفاتر یعنی ثبت و تسجیل معاملات مردم به صورت رسمی ارتباط مستقیم ندارد لذا به همین منظور قانونگذار با انتخاب عبارت تسهیل در عنوان قانون اراده خود را برای اعمال مصلحت پیش گفته اعلام نموده است. هر تفسیری از قانون و آیین نامه آن بدون ملحوظ نمودن این فلسفه مغایر با روح قانون و موازین است.

۲) قید عبارت عین املاک و اراضی در ماده یک قانون تسهیل به هیچ وجه ثبت سایر اسناد از قبیل رهن، اجاره و تقسیم نامه و... را از شمول قانون خارج نمی کند، حجیت مفهوم موافق و قیاس اولویت واصل اصاله الاطلاق دلیل این مدعا است.

۳) به حکایت مادتین ۴ و ۵ همین قانون در مواردی که تنظیم سند توسط دفاتر مستلزم انجام تشریفات و اخذ استعلام از مرجع خاصی بوده است مانند نقل و انتقال تلف ثابت و همراه و یا ماشین های چاپ و لیتوگرافی ضرورت آن صراحتاً در قانون پیش بینی شده است بنابراین اختصاص شمول قانون به عین املاک و اراضی بلاوجه است.

۴) رویه جاری در دفاتر پس از تصویب قانون تا زمان تصویب آیین نامه اجرایی آن در خصوص سایر اسنادی که موجب انتقال مالکیت عین نمی شود در هماهنگی با قانون و حذف گواهی ها و استعلامات به جز در مواردی است که در متن قانون تصریح شده است.

۵) صدور آرای متعدد وحدت رویه کانون سردفتران و دفتر یاران پس از تصویب آیین نامه قانون که به تصویب سازمان ثبت املاک و اسناد رسیده است نیز حاکی از صحت رویه جاری در عدم ضرورت اخذ استعلامات در مورد اسناد پیش گفته و انطباق آن با قانون می باشد .

۶) تصویب آیین نامه قانون و اعلام معافیت از پرداخت عوارض و اخذ هر گونه گواهی در تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم نامه (غیر از حبس)، به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در واقع بیان احکام قانونی موجود و فاقد حکم تاسیسی است، لذا حذف آن نیز نمی تواند موجب شبهه در تکلیف مبنی بر پرداخت مالیات و یا اخذ هر گونه گواهی در تنظیم اسناد مذکور که موضوع آن صرفاً به موجب قانون امکان پذیر است، تلقی گردد.

۷) و پاسخ همکاران محترمی که حذف عباراتی از ماده ۹ آیین نامه را نسخ حکم قانونگذار در معافیت از اخذ استعلامات مذکور در خصوص اسناد موضوع ماده ۹ آیین نامه قبل از اصلاح می دانند و اعتقاد دارند در مورد اسناد یاد شده انجام تشریفات معمول در زمان قبل از تصویب قانون کماکان لازم می باشد این است؛

ـ اولاً؛ اصلاحیه ماده ۹ آیین نامه قانون حامل وضع هیچ حکم جدیدی نمی باشد.

ـ ثانیاً؛ به موجب اصلاحیه مذکور حتی تکلیف فراقانونی آیین نامه مبنی بر اخذ استعلام از ثبت محل در مورد اسنادی که موجب تغییر مالکیت نمی شود مانند اجاره املاک برای مدت زیر سه سال حذف و شرایط گذشته اعاده گردید.

۸) اصلاح ماده ۹ آیین نامه قانون و حذف عباراتی از آن تکلیف دفاتر مبنی بر ارسال گزارش ماهیانه در خصوص تنظیم اسناد به موجب قانون تسهیل به ادارات ذی ربط را نیز ساقط و به این لحاظ اشکال آیین نامه را در ایجاد تکلیف خلاف قانون و خارج از اختیارات قانونی مربوط برطرف نموده است.

 

۹) در مورد حذف آن قسمت از ماده ۹ آیین نامه راجع به پرداخت عوارض،ضمن ارجاع به استدلالات مذکور در فوق رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری را که در روزنامه رسمی شماره ۱۸۱۱۴ مورخ ۱۹/۲/۸۶ منتشر شده ندارد.

رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در روزنامه رسمی شماره ۱۸۱۱۴ مورخ ۱۹/۲/۸۶ منتشر شده به این شرح است؛قانونگذار به شرح ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در مقام تعیین مالیات بر درآمد املاکی که به طرق مختلف مذکور در آن ماده به تصرف غیر داده می شود منحصراً در مورد رهن، تصرف راهن را مشمول مالیات اعلام داشته است. نظر به مراتب فوق الذکر و اینکه به حکم مقنن مطالبه مالیات منوط به کسب درآمد بر اساس مقررات مربوط است و حکم مقرر در ماده ۱۸۷ قانون فوق الاشعار نیز موید این معنی است. بنابراین اطلاق بخشنامه شماره ۶۰۰۴۸/۴۶۲۸-۵ مورخ ۲۴/۱۱/۱۳۷۲ و تعمیم حکم مقنن به ?رهن غیرتصرفی? خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات معاون درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی تشخیص داده می شود و مستنداً به بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۵ عبارت ?یا غیرتصرفی? از متن بخشنامه مزبور ابطال و حذف می شود.با توجه به مراتب و دلایل ارائه شده از سوی موافقان و مخالفان و به تعبیر دیگر حامیان قانون تسهیل به عنوان قانون باسهولت در مقابل مفسران اجرای باصعوبت، نگارنده با گروه نخست هم نظر است.

پرویز رضایی

 

سردفتر اسناد رسمی شماره ۶۹۵ تهران

Comments